楼市，大变天

楼市，已经是大变天了！ 当前阶段的楼市，既不像10年前的情况，也不像5年前的情况。 10年前的楼市是什么样子？10年前，楼市正处于单边上涨的行情之中。那个时候，基本上是只要敢买房，就能赚到。 为何十年前的楼市会是这样的？ 主要是受益于人口红利、城镇化进程、经济发展、货币信贷扩张等综合原因共振导致，使得楼市走出一轮波澜壮阔的上涨行情。 那5年前的楼市又是怎样的？ 5年前，楼市逐渐开启了下行调整的态势，之后就走出一轮单边下跌的行情。 那为何5年前的楼市又会开启下跌的走势？ 根本原因在于之前驱动楼市发展的因素也发生了重大的变化。自2022年起，总人口由正增长转为了负增长；城镇化率已经接近70%，也就是快要进入了稳定发展阶段；经济增速也换挡了，由过去的高速增长切换到了中低速了，等等。 诸多原因的变化，也使得楼市发生了变化，于是楼市就由上涨转为了下跌。 但最近几年，出台了很多稳楼市的措施。在这些措施的支持下，楼市单边下跌的行情也逐渐发生了改变，局部城市的楼市呈现出了止跌回暖的迹象。 显然，当下的楼市已经站在一个十字路口上了。那接下来的楼市是会重回单边上涨通道，还是会继续单边下跌？ 大概率是都不会。 经历完整的上涨和下跌周期之后，楼市大概率会进一个稳定成熟的发展阶段，普涨普跌的行情将会结束，而楼市的涨跌将会回归到城市层面甚至区域层面，即城市的发展和城市内部的市场供求关系决定了其楼市的涨跌。 其实，目前这种分化行情的特征已经显现出来了。在诸多刺激措施的支持下，像一线城市及部分二线城市等大城市的楼市就率先走出止跌回升的行情，而很多中小城市的楼市并没有太大的起色。 核心原因在于大城市具有良好的经济发展水平、优势的产业结构、和完善的城市基础配套，能够吸引人口源源不断地流入，有了人口的流入就会产生更多的住房需求，其楼市的发展也就有了需求支撑。而大城市的辖区面积不可能无限制的扩大，一定意义上来看，其住房供应会是相对有限的。所以这些大城市楼市理论上说不会出现绝对上的供大于求，市场还是很容易涨起来的。 但大多数中小城市的楼市发展情况就不太一样了。人口流出使得其楼市的发展缺乏增量的需求支撑，但供应量这些年却是逐渐上去了。目前市场供大于求的情况还是比较严重的，短时间估计难以有所改善。楼市要想再回到上涨通道上来是有点困难的。 总之，楼市的发展已经是大变天了，要转变看待楼市的眼光了！ 特别